O governo fez de novo.

Em mais uma tentativa de antecipar a arrecadação, criou o REARP, um regime especial que permite atualizar o valor de imóveis na declaração do Imposto de Renda, pagando uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado.

À primeira vista, parece uma oportunidade imperdível.
Na prática, é o velho modelo do “pague agora e resolva depois”.

Neste artigo, explicamos como funciona o REARP, quais são os riscos jurídicos e tributários, e por que essa “Black Friday fiscal” pode se transformar em prejuízo para quem não entende o jogo de longo prazo.

O que é o REARP e por que o governo criou esse regime?

O REARP (Regime Especial de Atualização de Bens Imóveis) permite que o contribuinte atualize o valor do imóvel declarado no Imposto de Renda, pagando 4% de imposto sobre a valorização acumulada.

O discurso oficial é de modernização e incentivo à regularização patrimonial.
O objetivo real é simples: gerar caixa imediato para o Estado.

Esse tipo de medida não nasce de preocupação com o contribuinte, mas de necessidade arrecadatória. É uma estratégia recorrente: cria-se uma regra “vantajosa”, com linguagem técnica, e transfere-se o risco integral para o cidadão.

Como funciona a atualização do imóvel na prática?

Vamos a um exemplo realista:

• Imóvel declarado por R$ 300 mil;

• Valor de mercado atual: R$ 800 mil;

• Diferença: R$500 mil.

Sem o REARP

No momento da venda, o ganho de capital seria tributado a 15%, resultando em R$75 mil de imposto.

Com o REARP

O governo propõe:

• Pagamento imediato de 4% sobre R$ 500 mil;

• Total: R$ 20 mil;

• O imóvel passa a constar como se sempre tivesse valido R$ 800 mil.

Na teoria, parece um excelente negócio.
Na prática, existe uma armadilha jurídica importante.

A pegadinha da Lei nº 14.754/2023: o prazo de 5 anos

A Lei nº 14.754/2023 estabelece uma condição pouco divulgada:

Se o imóvel for vendido antes de 5 anos, a Receita Federal desconsidera a atualização feita pelo REARP.

O que isso significa?

• O ganho de capital é recalculado como se o imóvel ainda valesse R$ 300 mil;

• O imposto de 15% volta a incidir normalmente;

• Os R$ 20 mil pagos antecipadamente são devolvidos apenas com correção pela Selic.

Ou seja, o contribuinte:

• Antecipou imposto;

• Assumiu risco;

• E financiou o caixa do governo por anos.

Tudo dentro da lei. Escrita por quem cobra.

Quando o REARP pode fazer sentido?

O REARP não é ilegal, nem necessariamente ruim.
Mas não é para todos.

Ele só faz sentido para quem:

• Tem estratégia patrimonial de longo prazo;

• Não pretende vender o imóvel antes de 5 anos;

• Está inserido em um planejamento sucessório ou patrimonial estruturado;

• Avaliou o impacto tributário com suporte técnico.

Para quem age por impulso, acreditando em “desconto”, o risco é alto.

O problema estrutural: arrecadação acima de estratégia

O ponto central não é o REARP em si, mas o modelo de relação fiscal no Brasil.

O Estado:

• Cria regras complexas;

• Comunica mal os riscos;

• Transfere a responsabilidade integral ao contribuinte;

• E lucra com a desinformação.

Enquanto isso, temas como produtividade, eficiência e crescimento econômico ficam em segundo plano. O foco continua sendo extrair mais de quem já paga.

Conclusão: Black Friday fiscal exige leitura do rodapé

O REARP foi vendido como oportunidade. Mas, como toda “promoção” estatal, exige leitura atenta do rodapé e da lei.

Não existe benefício fiscal sem contrapartida.
Não existe atalho sem risco.

Quem entra sem estratégia joga um jogo em que o Fisco já conhece todas as regras.

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