A reforma tributária não representa apenas um ajuste de alíquota para o setor imobiliário. Ela altera a lógica de funcionamento do negócio.

E muitas incorporadoras ainda tratam o tema como uma questão operacional — quando, na prática, ele é estratégico.

O fim de um modelo conhecido: mudanças no RET

O atual regime começa a perder relevância.

Com a transição para CBS e o fim de PIS e COFINS:

• O RET, como conhecido hoje, tende a se encerrar até 2027
• A lógica futura deve se concentrar em IRPJ e CSLL
• A permanência em modelos simulados passa a ser decisão estratégica por empreendimento

O regime deixa de ser padrão e passa a ser escolha tática.

A entrada definitiva no IVA

Com a implementação de IBS e CBS, o setor passa a integrar plenamente o sistema de tributação sobre consumo.

Isso inclui:

• Incorporação
• Construção
• Intermediação
• Administração
• Locação

Existem reduções previstas — mas elas não garantem resultado por si só.

O ganho só ocorre se a empresa conseguir capturar corretamente os redutores de base.

O fim da lógica cumulativa

Um dos pontos mais relevantes da reforma é o encerramento da cumulatividade.

Na prática:

• Insumos passam a gerar crédito
• Serviços e fornecedores entram na cadeia creditável
• Tributo deixa de ser apenas custo

Isso muda completamente a lógica:

Empresas que não dominarem a gestão de crédito tendem a perder competitividade.

Por outro lado, permanecem limitações importantes:

• Não há crédito sobre folha
• Não há espaço para despesas pessoais disfarçadas

A separação entre pessoa física e jurídica deixa de ser recomendação. Passa a ser requisito.

O novo vetor: industrialização da construção

O novo modelo tende a favorecer processos mais eficientes.

A industrialização — como construção offsite — ganha espaço porque:

• Passa a carregar crédito tributário
• Reduz dependência de mão de obra
• Aumenta previsibilidade de custo

Isso reposiciona decisões operacionais como fatores diretamente ligados à margem.

O impacto real: margem e competitividade

A discussão sobre alíquota continua relevante, mas não é o principal fator.

O impacto mais significativo estará em:

• Estrutura societária
• Modelagem de crédito
• Estratégia de pricing por empreendimento
• Integração de sistemas e dados

Empresas com estruturas semelhantes podem ter resultados completamente diferentes.

A pergunta estratégica para o setor

Diante desse cenário, a questão central não é: “quanto será a alíquota?”

Mas sim:

• A empresa está preparada para capturar os benefícios do regime?
• Ou apenas para absorver a nova carga tributária?

Essa diferença define o resultado no longo prazo.

FAQ – Perguntas frequentes

O RET vai acabar?

O modelo atual tende a ser descontinuado até 2027, com mudanças relevantes na sua estrutura.

O setor imobiliário será mais tributado?

Depende da estrutura da empresa e da capacidade de aproveitar créditos e benefícios.

O que muda com IBS e CBS?

O setor passa a integrar plenamente o modelo de IVA, com lógica não cumulativa.

A reforma afeta o preço dos imóveis?

Sim. O impacto dependerá da estrutura de custos e da eficiência tributária de cada empresa.

Quando as empresas devem se adaptar?

Antes da consolidação do novo sistema. O tempo de ajuste é limitado.

Conclusão

A reforma tributária não é um ajuste marginal para o setor imobiliário. É uma mudança estrutural.

Empresas que tratarem o tema apenas como adequação fiscal tendem a reagir.

Empresas que entenderem o impacto no modelo de negócio tendem a capturar valor.

No novo cenário, margem não será definida apenas por quanto se paga de imposto.

Mas por como o negócio está estruturado para operar dentro da nova lógica.

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